Pourquoi les valeurs locatives de 1970 pèsent encore sur votre taxe foncière
D’après les calculs de l’Union nationale des propriétaires immobiliers (UNPI), la taxe foncière a augmenté de 93,4 % en moyenne entre 2005 et 2025, un rythme équivalant à 2,5 fois celui de l’inflation sur vingt ans.
En bref
- Le montant moyen par logement s’établit à 635 euros, hors ordures ménagères.
- Les taux locaux ont progressé de 32 % en 20 ans, les bases cadastrales de 46 %.
- Dans les 50 plus grandes villes, le paiement moyen atteint 976 euros.
- Un projet de révision des valeurs locatives est suspendu après un tollé.
D’après les calculs de l’Union nationale des propriétaires immobiliers (UNPI), la taxe foncière a augmenté de 93,4 % en moyenne entre 2005 et 2025, un rythme équivalant à 2,5 fois celui de l’inflation sur vingt ans. BFM Immobilier a repris ces données le 15 octobre 2026.
Deux moteurs de hausse : les taux et les bases
L’évolution se décompose en deux éléments. Les taux, fixés par les collectivités locales, ont progressé de 32 % en vingt ans. Les valeurs locatives cadastrales, qui servent de base de calcul, ont grimpé de 46 %.
Ces valeurs ont été déterminées en 1970 et sont revalorisées chaque année selon l’inflation. Elles restent pourtant qualifiées d’« obsolètes », car elles ne suivent pas le rythme des loyers.
Les budgets locaux ont par ailleurs subi un autre choc : depuis la suppression de la taxe d’habitation en 2023, les collectivités ont perdu environ 23 milliards d’euros de recettes fiscales chaque année. Sylvain Grataloup, président de l’Unpi, résume le sentiment des propriétaires : « Les propriétaires payent des charges de plus en plus importantes et ce n’est plus juste ».
Ce que l’on paie à Paris, Lyon ou Grenoble
La moyenne nationale masque de grandes différences. Dans les 50 plus grandes villes, le paiement moyen monte à 976 euros, et à 1 179 euros lorsque la taxe d’enlèvement des ordures ménagères s’y ajoute.
| Ville | Taxe moyenne |
|---|---|
| Lyon | 772 € |
| Paris | 900 € |
| Marseille | 943 € |
| Bordeaux | 1 173 € |
| Grenoble | 1 487 € |
Grenoble présente la facture la plus lourde parmi les grandes villes. Son taux correspond à 68 % d’une valeur locative cadastrale calculée sur six mois, alors que Montpellier est à 59,9 %, Nantes à 53,4 % et Paris à 21,2 %.
La capitale offre un cas particulier : elle a connu la plus forte hausse parmi les 50 villes les plus peuplées (+ 261 % en vingt ans selon l’UNPI), après avoir relevé un taux particulièrement bas.
Si l’on compare la taxe aux loyers réels de 2025 (médiane) d’un trois-pièces en « bon état », elle équivaut à près de 0,4 mois de loyer dans la capitale et à 1,6 mois à Grenoble. Pour qui hésite entre plusieurs projets d’achat ou d’investissement, ce rapport au loyer en dit plus que le simple montant.
Calendrier et pistes de réforme
Pour l’année 2026, les 200 plus grandes villes enregistrent en moyenne une augmentation de 1,7 % par rapport à 2025. Cette hausse reste mesurée à cause des élections municipales, selon MoneyVox.
Le président de l’UNPI plaide pour une refonte de la fiscalité locale et de la taxe foncière, qu’il voudrait remplacer par une « contribution locale des usagers » payée par l’ensemble des habitants, qu’ils soient locataires ou propriétaires.
Du côté de l’exécutif, un projet de révision des valeurs locatives tenant compte du niveau de confort des logements avait été présenté en novembre 2025. Il a été gelé à la suite d’un tollé, et le gouvernement souhaite désormais lui donner une dimension plus locale en sollicitant les départements, voire les communes. L’UNPI indique que les collectivités ont reçu des courriers les invitant à mettre en œuvre cette réforme, et que plusieurs conseils municipaux ont déjà commencé à prendre position.
Les effets de la valeur locative de 1970 d’une commune à l’autre sont détaillés dans notre analyse des écarts entre communes.
Photo : Pavel Danilyuk / Pexels
