Héritage et donation de logements : 63 % des bénéficiaires déjà propriétaires, selon l’Insee

Le mardi 6 octobre 2026, l’Insee a publié une étude consacrée aux logements transmis par succession ou par donation sur le territoire français, à l’exception de l’Alsace, de la Moselle et de Mayotte. Trois médias en ont rapporté les chiffres : BFM Immobilier, Sud Ouest et le site MoneyVox. Leurs récits ne coïncident pas sur tout, à commencer par la période observée : 2018 et 2022 pour le premier, 2018 à 2023 pour les deux autres. Cet article réunit les repères de chacun en les attribuant, sans trancher entre eux, car seule l’étude de l’Insee fait référence.

Quelle place pour la transmission parmi les changements de propriétaire

Selon BFM Immobilier, près de 4 logements sur 10 qui changent de mains chaque année (39,9 %) sont issus d’une succession ou d’un don, les 60,1 % restants correspondant à des ventes. Le média détaille les volumes : 443 000 logements hérités chaque année, soit 25,2 % du total, une succession comptant en moyenne 2,8 héritiers ; 76 000 autres logements (4,3 %) qui sont passés à la fois par un héritage et par une vente ; 183 000 logements donnés (10,4 %).

Sud Ouest présente les choses autrement : 702 000 logements transmis, dont 519 000 par héritage et 183 000 par donation. Ces transmissions représentent 40 % de l’ensemble, évalué à 1,76 million de biens qui changent de propriétaire chaque année sur la période 2018 à 2023, le reste étant acheté. Le quotidien écrit « en cinq ans » à propos du premier chiffre, alors que BFM Immobilier parle de volumes annuels : il faut se reporter à l’étude de l’Insee pour lever cette ambiguïté.

À quel âge on hérite, et ce que l’on possède déjà

L’Insee situe l’héritage tard dans le parcours de vie. D’après BFM Immobilier et Sud Ouest, l’âge moyen d’un héritier est de 54 ans, celui d’un bénéficiaire de donation de 48 ans et celui d’un acheteur de 43 ans. MoneyVox ajoute que la moitié des héritiers a entre 41 et 61 ans et que les défunts dont le logement a été cédé par succession avaient 78 ans en moyenne. Selon Sud Ouest, la situation la plus répandue réunit un défunt de 81 à 90 ans et des héritiers de 51 à 60 ans, et dans trois cas sur quatre le logement passe à la génération suivante.

Ce calendrier tardif nourrit le constat central de l’étude. L’Insee, cité par MoneyVox, explique que les bénéficiaires reçoivent leur bien à un âge avancé de leur existence et ont donc déjà pu devenir propriétaires indépendamment de la transmission. Ainsi, 63 % des héritiers et donataires de logements possédaient déjà un ou plusieurs biens, dont 36 % un seul logement et 27 % plusieurs, d’après BFM Immobilier et MoneyVox. Après la transmission, 70 % détiennent plusieurs logements, alors que la proportion est de 20 % parmi les adultes de la population, précisent BFM Immobilier et Sud Ouest.

Combien de logements, et quelle valeur

Sud Ouest rapporte que, pour 80 % des bénéficiaires observés sur la période 2018 à 2023, la transmission portait sur un seul logement. Une part de 1 % en a reçu six ou davantage et 0,1 % dix-sept ou plus, ce qui représente près de 3 700 personnes selon le quotidien. Le logement est d’ailleurs absent de beaucoup de transmissions : le journal cite l’enquête Histoire de vie et patrimoine de l’Insee, d’après laquelle 64 % des héritages et 58 % des donations reçus en 2024 ne comprenaient aucun bien immobilier. Le seuil de 100 000 euros n’est franchi que par 22 % des donations et 15 % des héritages, indique l’Insee. L’institut souligne enfin que les ménages ayant hérité disposent d’un patrimoine brut presque deux fois plus élevé que les ménages sans héritage.

Ce que deviennent les logements hérités

BFM Immobilier rapporte que 19 % des logements hérités restent occupés par un propriétaire qui y vivait déjà, le plus souvent le conjoint survivant. Pour les autres, trois ans après la transmission, 29 % des logements avaient été vendus par les héritiers et 1 % transmis à nouveau. MoneyVox suit les logements hérités en 2018 : au 1er janvier 2022, 31 % avaient quitté le patrimoine de l’héritier, et le site cite lui aussi les 29 % vendus dans les trois années suivant la succession et le 1 % transmis à nouveau. Ces chiffres sont cités tels que chaque média les publie ; l’étude de l’Insee reste la référence pour les rapprocher.

Les deux médias donnent ensuite la même répartition pour l’usage des biens, avec des formulations qui diffèrent : BFM Immobilier l’énonce pour le reste des logements hérités, MoneyVox pour les logements hérités et conservés au 1er janvier 2022.

• location comme résidence principale : 16 % ;
• occupation par un héritier : 15 % ;
• résidence secondaire (ou logement occasionnel selon MoneyVox) : 11 % ;
• logement vacant : 8 %.

La base de ces parts n’étant pas présentée de la même manière, mieux vaut ne pas les additionner avec les 19 % et les 29 % cités plus haut.

Les logements donnés suivent une autre trajectoire

BFM Immobilier précise que la répartition change pour les logements reçus par donation : seuls 7 % avaient été vendus trois ans après la donation, contre 29 % pour les logements hérités trois ans après la succession. Pour les autres situations, le média indique les parts suivantes :

• mise en location : 30 % ;
• occupation par le donataire : 20 % ;
• occupation par l’usufruitier, soit le donateur : 18 % ;
• résidence secondaire : 14 % ;
• logement vacant : 9 %.

Des transmissions qui profitent surtout aux ménages aisés

Les « 20 % les plus aisés » correspondent, selon BFM Immobilier, au dernier quintile de niveau de vie, mesuré par le revenu disponible. Ce groupe reçoit 34 % des logements transmis, contre 12,3 % pour les 20 % les moins aisés. Si l’on ne retient que les transmissions internes à un même groupe, la part est de 14 % dans le groupe le plus aisé et de 2 % dans le moins aisé. Sud Ouest relève de son côté une fréquence multipliée par trois et demi pour les transmissions qui vont d’une personne aisée à une autre personne aisée.

Trois précautions de lecture

• Le périmètre exclut l’Alsace, la Moselle et Mayotte, selon Sud Ouest et MoneyVox.
• La période diffère selon le média : 2018 et 2022 pour BFM Immobilier, 2018 à 2023 pour Sud Ouest et MoneyVox.
• Les volumes sont annuels chez BFM Immobilier, alors que Sud Ouest emploie l’expression « en cinq ans », et les parts d’usage des logements hérités ne reposent pas sur la même base d’un média à l’autre.

Sud Ouest signale aussi une piste fiscale : le gouvernement propose, via le budget de l’État, de relever le seuil de donation familiale exonéré de taxation, pour aider les plus jeunes à financer un projet, comme l’achat d’un logement.

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